据羊城晚报消息 上海近日在《国有建设用地使用权出让预申请须知》中的“无偿收回”及“出让人收回并补偿相应残余价值”规定，又再“刺激”起人们对土地使用权70年大限的议论。按照《物权法》149条的规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，上海新规是否与《物权法》相悖？自动是否等于无偿？70年大限如何计算？记者就此采访了法律界人士。

  ■自动续期≠无偿续期

  “70年之后土地使用权如何处理，在《物权法》立法的时候曾经引发过一轮探讨，是续期，还是收回？是有偿续期，还是无偿？至今还没有出台《细则》，不过可以肯定的是，自动续期并不当然等于无偿续期。”律师许奋飞分析说。

  他指出，“自动续期”的含义仅仅表明住宅所有人不必像商业用地所有人那样，要在使用期届满前一年提出续期申请而是自动地获得续期，而且政府有责任帮助住宅所有人完成续期。但是，这并不意味着这个过程是无偿的。

  对此，律师朱永平也指出，根据《物权法》，住宅使用超过70年后，一般不存在收回问题。

  ■细则越晚出台越利民

  “对于老百姓而言，有关住宅建设用地使用权期满后的《物权法》实施细则规定越晚出台越有利。”许奋飞指出。

  他分析，如果现在就出台《细则》，立法者往往只能在当下的法律框架下，按照目前的法律观念来制定《细则》，如此一来，结果很可能是只能续期70年，或者是有偿续期70年。如果未来30年后制定细则，可以肯定，未来的立法者将以比现在进步很多的立法观念来设计《细则》。“保护私有产权是历史发展的潮流，因此未来的立法者在保护住宅使用权的时候必然更加坚决，有可能续期70年以上，或者无偿续期，甚至变成永久产权都是有可能的。”许奋飞说。

  ■二手房70年计算不中断

  二手房使用权年限如何计算？许奋飞肯定地表示：“二手房70年的期限计算不会因为所有人的变更而中断，计算的起点仍然是土地出让合同签订之日，连开发商建设时间也要算进去，如果购入二手房时该房子只剩下40年的使用期限，那么新所有人也只有40年的使用期限。”

  房改房的情况也是如此，许律师告诉记者：“一般而言，房改房在房改的时候会补交土地出让金，但是70年的期限计算并不是以补交土地出让金之日算起，而是按照建设施工之日算起，这个要特别留意。另外，对于1978年之前建的那些房子甚至解放前建的房子，其使用期限如何计算，还得等待国土部门的解释，这是历史遗留问题。”