楼市接连新政之下，换房成本增大，如果手头没有太多现金，只有现居住的老房子，以卖旧房的钱来买新房，如何做才最安全呢？

  买房不能买得太早，如果早早付了定金，而原来的老房子没有及时卖掉，就会因为不能及时支付新房房款造成违约，损失先前支付的定金；但如果早早地将原来的房子卖了，又会担心没有选好房子而没有地方可住。

  ■了解市场正确报价

  如何为自己将要出售的房屋定价，是卖房者最先考虑的问题。报价太低，有损卖房者的个人利益；而价格高了，就会错失合适的成交机会，不仅会浪费大量的时间精力，还会因为原住房迟迟无法出售而耽误了买新房的良好时机，错过优质的房源。“为了能够尽快地、顺利地将房子出售，卖房者报价应理智客观。”郑州美华房产董事长乔小勇表示，在报价前要多关注房产信息，包括未来城市规划和道路建设等外部信息，结合自身住房的内部情况综合考虑。“建议卖房者报价之前去一些大中介公司了解价格行情作为参考，根据自身缓急情况对这一参考价格进行加减后报个合理价格。”乔小勇说。

  ■卖房留足腾房时间

  为了能够支付新房的房款，往往需要先将原住房卖掉。如果能够在原来的房子交房之前买到新房，就可以顺利搬迁。但是很多房主会担心，如果将原来的房子卖掉并交付给买方使用后，却迟迟没有和新房的房主完成新房的交付，就会出现中间过渡期没有房子住的情况。

  21世纪不动产置业顾问张芸就认为，为了避免交易中的不确定因素，尽量先卖旧房后再买新房。“一般以旧换新的房主都认为，为了不至于没有房子住，需要先寻找新房源，找到新房源之后再卖房子。其实这是不正确的做法，房主需要承担很大的风险。一旦找到新房交了定金，为了及时支付房款，原来的房子就要在十分有限的时间卖掉，报价上就会因此受到买方的牵制，而且还有可能因为迟迟卖不出去损失了定金。”

  对此，张芸建议，房主可以与买方通过合同约定，延长交房期限。“当原房主拿到旧房的房款并协助买方办理好过户之后，可以与买方协商晚点交房，尽量给自己留下充足的时间购买新房。”

  ■先买房尽量拉长付款周期

  如果在旧房卖掉之前就遇到心仪的房源，面积、户型、地理位置上都很符合要求，价格又恰到好处，但因为旧房没有卖出去房款还未到手的原因，错过了这么好的房源，实属个人损失。但先买房后卖房的不确定性因素，又容易造成定金损失的风险。

  乔小勇建议房主可以在支付了新房的定金之后，与新房的房主协商，将付款的周期尽量拉长，以便有足够的时间将旧房子卖掉，来及时支付新房的房款以免造成违约。

  如果实在没办法保证那么快将房子卖掉，可以先向亲朋好友借钱，等房子卖掉后再还上。“借钱买房比较有保障，因为有房子在，亲朋好友的钱也比较好借。只要在卖了房子之后尽快还上，就能两全其美了。”乔小勇说。

  ■“买”或“卖”都要量力而行

  “先买后卖”和“先卖后买”这两种交易方式给购房者带来的影响各有侧重点，一个是资金的筹措，另一个是“时间差”的解决，究竟如何选择，换房者还是要根据自己的实际情况来做决定。另外我们在调查中发现，户口也是大家在换房过程中应该留意的一个方面，如果是考虑子女就学，就要多多留意相关学校对入户时间上的规定。

  总体而言，资金、时间差、户口是换房过程中首先必须考虑的三个大问题。在换房中，大家还要把握住以下三点：一是交易的安全性；二是量力而行的出发点；三是用足当前的优惠政策。其中特别要把握对购房优惠政策的运用，比如充分利用公积金贷款，多关注普通住房等。（袁瑞清）