这一期，我们来聊聊购买二手房需要注意的细节问题。

  笔者认为，在购买二手房时，除了房屋的建筑质量之外，还需要注意房屋的其他建筑状况，如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、面积、层高等。如果是已经居住过的二手房，还要考虑室内的装修情况和家具质量。除此之外，房子所在小区的状况如何也很重要。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、保安、业主委员会和物业管理等。

  新区的刘先生去年夏天来鹤壁工作时，曾想要买一套二手房，一则用来居住，二则当成一种投资。他从一则售房广告上看到，一套欲出售的房子描述得特别好，价格也比市场价略低，于是就动了心。他很快跟房主取得联系，并去看了房。但看房后刘先生马上打消了买房的念头。“那个小区里连物业管理公司都没有，里面垃圾成堆，门卫形同虚设。”刘先生说，要是住进了这样的小区，他心里实在不舒服、不踏实。

  另外，购买二手房还需要考虑房屋的产权情况，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质及是否存在抵押、出租、查封、冻结、转让、列入拆迁范围等情况。这些情况如果事先不核实清楚，购房者就不容易控制交易的实际成本和风险。如果购房后发现了这些问题，只能后悔不迭。

  购买过二手房的市民都知道，购买二手房的大概交易程序可分为看房、签约、按合同付房款、过户、交房。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。办理这些手续，都需要一定的时间。在这期间，如果出现房价波动、税费改革等情况时，原房主临时违约要抬高房价或是以其他原因拒绝卖房，购房者就会很被动。小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方的损失”等合约，不仅缺少实际效果，相关细节也太模糊。所以，确定自己要购买二手房后，购房者一定要做到以下两点：写清楚合同的履行时间，避免使用模糊时间概念；对每项规定都要写明详细的违约责任，违约金的数额也要写清楚。这样如果真出现了卖房者违约的情况，购房者也能得到一些经济补偿。

  总之，在二手房交易的过程中，多注意以上细节，可以降低交易过程中所存在的风险，很大程度上也维护了购房者的利益。

  （陈海寅）