房价走势与趋势——

  □建业住宅集团（中国）有限公司董事长 胡葆森

  房价走势

  在讲房价问题之前，胡葆森首先分析了我国宏观经济的大环境，主要是两个方面，一个是通货膨胀的压力很大，一个是货币发行量剧增。这些现实存在的压力导致政府频频出台宏观调控的各项政策。

  在理解了这个大环境的前提下，胡葆森开始讨论市民关注的房价问题。他表示，房子作为一种商品，首先必然受到两方面因素的影响，第一，短期主要靠供求关系来决定。第二，长期靠成本来决定。长期的走势主要看成本的各要素，比如地价，比如建材，比如建筑行业的劳动力成本，比如开发商的管理费用，比如整个行业的设计费、营销费等等。如果这些费用一直上涨的话，或者至少不下跌的话，那么房价是跌不下来的。

  但是，中国现在房地产行业不是完全市场化的，因为房价直接关系到民生，如果有2/3的人买不起房子的话，那么它就变成社会问题，继而上升为一个政治问题。所以现在，宏观调控政策连续出台。所以看中国的房价，还要加入很特殊的因素，就是政策因素，我们叫非市因素。比如讲，去年4月17号的“国十条”、9月29号的“新国五条”等，这一系列政策里面的最核心的内容有两个：一个是限购，严重影响了这个市场的成交量。另外一个核心内容是限贷，在鹤壁、洛阳、驻马店，包括一些县级城市，虽然没有限购，但是限贷。业内很多人都认为限贷实际上比限购对市场影响更大。

  中国地产发展的三个阶段

  第一个阶段（上世纪90年代初期至1997年）

  关键词：无序，宏观调控

  从上世纪90年代初期至1997年，整个房地产行业发展是无序的，刚签一个协议，就可以做广告卖楼了，非常无序混乱。从1993年到1997年，宏观调控占上风，那时候的宏观调控比现在这一届政府更加严厉，实行了关水龙头政策，当时明令禁止期货、股票资金进入房地产市场，那个时候中国的房地产市场刚刚起步，基本上进入了冰冻期。

  第二个阶段（1998年至2004年）

  关键词：增长点；按揭；停止福利分房

  这个阶段有三个关键词，第一，城市居民住宅开发作为国民经济新的增长点。1997年的北戴河会议，为1997年11月的中央经济会议定了一个调子，把城市居民住宅开发作为国民经济新的增长点。从1998年开始，是房地产行业快速发展的阶段。第二，按揭，1998年那一年中国人民银行给四大商业银行批了一个1500亿元的额度，允许银行向买住宅的老百姓贷款，支持老百姓贷款买房，咱们说的按揭，是从1998年正式实施的。第三，福利分房停止，从1998年开始陆续在各个地方停止了福利分房制，结束了长达40多年的福利分房时代。

  第三个阶段（从2004至今）

  关键词：政策波动；金融危机；格局调整；资本推手

  从2004年8月31日开始，土地不再允许协议出让，实行招拍挂之后，从此进入房地产行业发展的第三个阶段。第三个阶段，一个是政策，宏观调控，从2005年的“国八条”到去年，六年时间不断出现调控政策。另外就是市场格局开始调整，中国房地产行业的调整是从2005年开始的，“8·31”协议出让土地大限之后，整个房地产市场进入一个格局调整的阶段。

  房地产行业的基本属性是资金密集型的行业，任何企业要想在市场格局中占领一个主导地位，必须和资本市场进行对接，也就是说我们要么上市，要么拿项目和资本市场进行对接。这个时期，资本是整个市场调控的推手，那些上市的企业和国际资本市场介入的企业，都成了这个时期的主流。2004年8月到现在，主要是政策波动、金融危机，市场格局调整，加上资本推手，而且资本推手的作用越来越明显了。

  中国地产的走向

  第一，对房地产行业充满信心。

  首先，城市化和规模大。城市化加速是整个中国社会未来发展的一个主流，这个大背景，在今后的20年是不会改变的。而中国的城市化，房地产行业是一个主要的载体。本身的规模太大。去年房地产的交易额是52000亿元，去年的GDP是40多万亿元，房地产的交易额占到GDP的1/8还要多。

  其次，这个行业离饱和期还早。西方发达国家发展的历史经验告诉我们，这个行业到什么时候才处于一个饱和期，才开始下滑呢？就是人均GDP达到13000美元到15000美元的时候，住房问题都解决了之后，这个行业就下滑了。中国人均GDP离10000美元的时候还早呢，至少还需要十几年的时间。

  再次，稳定和发展需要。地方政府将长期面临中央政府与地方财政收入的双重压力。房价控制不住，中央要问责。但是反过来讲，如果地产行业都下滑，税收必然要受影响，财政收入要受影响，财政收入受影响的情况下，整个GDP的增长速度从现在的百分之十几，下降到百分之十，一季度已经到了百分之九点多了。二季度有可能接近百分之八，如果以这样的速度下滑的话，不光地方政府，中央政府也吃不消，因为这个时候失业率就会上涨。如果经济发展速度慢的时候，失业率上升，社会的稳定又成为一个压力。中央维稳的压力就很大，所以地方政府面临一个双重的压力，发展与稳定。

  第二，市场格局将继续调整。

  首先，出现房地产商梯次转移。2005年4月份的时候，杭州的一次房地产金融论坛上，胡葆森第一次指出中国房地产格局调控的一个大趋势，他认为2004年的“8·31”大限，土地实行招拍挂以后，一线城市的二流、三流地产商在北京、上海拿不到土地了，他们会到二线城市。这样就迫使二线城市的地产商向三线城市转移，三线城市会向地级城市转移，这个梯次转移开始，八到十年会是一个主流的态势。第二，这种梯次转移的现象，就会导致两种结果。第一，每一个城市，比如现在我们说的70个大中城市，每一个城市的前十名地产商，将控制这个城市60%到70%以上的市场份额。第二，每个城市的前十名，有一半以上不是本土的地产商，大部分都是梯次转移过来的。

  其次，“十二五”期间，房地产市场的结构将发生重大的变化，有一半是保障房。原来80%、90%都是商品房，今后五年，有一半是保障房了。这个市场的供应结构将发生质的变化。可以跟政府合作建保障房，另外，商品房的市场空间受到严重的挤压，市场销量不会那么大，虽然城市化还在加快，但是商品房的空间将受到保障房严重的挤压。从这个态势上，一定要计划自己未来的开工规模和发展规模。

  第三，房地产金融体系和商业模式逐渐完善。

  首先，房地产金融体系逐步健全。五年前，房地产开发商只有去银行贷款，现在有了信托、产业基金、保险公司、担保公司等。

  其次，房地产的商业模式包括产品形态也是逐步完善。包括原来搞一级土地开发的，也有专门搞房地产的，也有专门盖物业持有型的，比如盖商场，然后就是持有，持有一个工业厂房，或者是酒店，或者是写字楼，从商业模式上讲，各种商业模式都开始有了，这也是未来发展的一个趋势。

  第四，产业化步伐加快。

  以万科为代表的一批地产商已经走在前面，现在的房子，有很大一部分是在工厂加工，门窗、墙体、外墙保护，以及房子构成的很多部件，现在在全国，平均产业化率还在20%左右，未来五年，产业化率有可能从20%提高到40%。万科已经开始率先推工厂化、产业化的住宅。

  第五，低碳建筑、绿色生活。

  住建部强行推三星标准，地产行业一定要知道两个数字，2009年哥本哈根会议的时候，有这样一个数据，全世界20%的碳排放量来自中国，建筑行业和地产行业在这1/5里面占了40%，这个40%乘上20%，也就是说全世界的碳排放量8%来自于中国的建筑业和房地产行业。

  第六，开发商阵营的演变向大而强、精而专方向发展。

  开发商阵营的演变是今后一个时期的主流。哪一类地产商会活下来呢？会活得更好一些呢？一种是大而强的，在市场格局调整中，集约化，在所在的城市前十名的那些，大而强的。另外还有精而专的，比如说专门做老年住宅，专门做商场的，专门做批发市场的，专门做工业厂房的，专门盖写字楼的，专门做高档住宅的，或者专门做普通住宅的。要么是商业模式里面是非常精专的类型，要么就是大而强的，只有这两种地产商才会存活下来，发展下去。胡葆森说，我判断未来三年市场格局调整就结束了。这三年要再找不到自己的位置，三年以后基本上就被边缘化了。

  第七，土地出让方式有可能会在未来发生变化。

  过去从2002年国土资源部的十一号令，2004年“8·31”大限，2005年真正实行招拍挂，已经延续了六年时间了。下一步，政府不是说谁给的价格高，这块地就给谁了，在这块地出来之前，肯定要先跟地产商沟通，政府要求建什么，地产商们的设想是什么，要先沟通。不能完全靠谁的价高谁拿走。应该是谁的方案好，谁的房子符合政府的要求，这块地就给谁。所以土地出让方式有可能发生变化。另外城中村改造也是河南一段时期内，开发商获取土地的一个主要方式。

  地产“向中看”

  胡葆森谈到了对河南房地产行业的期望，他说，河南房地产市场规模将会越来越大，108个县加上18个地级城市，人均GDP已经超过3000美元，房地产行业必将进入一个快速发展的时期。

  其次，高速铁路，城际铁路，今年年底就可以实现鹤壁到郑州只需要20多分钟。这种城际铁路和高铁将改变人们的生活方式。相信今后很多安阳人，包括郑州人会到鹤壁淇河边来，所以本土的开发商也应该知道这一点。

  最后，市场现状。因为土地价格在上涨，购买力在增强，保障房也在市场供应结构比例中增加，为数越来越少的商品房的房价阶段性下跌是有可能的，但是，像鹤壁这种城市，房价的下跌估计很难实现。所以胡葆森强调，今后的两三年，鹤壁市的房价将处在稳中不断上升的阶段。所以作为本土的地产商对本土的市场要有信心。

  □晨报记者 张小娜 整理