房地产业：

  销售下滑迅速

  资金压力趋紧

  国家统计局公布了2011年1~4月房地产市场运行数据。统计数据显示，全国房地产市场1~4月实际投资额1.34万亿元，同比增长34.3%；施工面积35.25亿平方米，同比增长33.2%；新开工面积5.68亿平方米，同比增长24.4%；商品房销售面积2.49亿平方米，同比增长6.3%；销售额1.41万亿元，增长13.3%。

  投资增速维持高位基本符合预期，但增速将会回落。1~4月投资增速维持在高位主要因为投资惯性与保障房投资开始加速。房地产投资包括了新开工面积投资与施工面积投资部分，过去的施工与新开工面积存在连续投资刚性需求，而大多数房地产企业目前还没有根据市场销售情况调整计划的新开工面积，即使已经调整新开工计划，其反映到统计数据里也需要一段时间。随着土地市场开始降温，施工及新开工面积缩减，普通商品房投资增速将会回落。但由于保障性住房投资将开始进入加速阶段，因此我们预计2季度投资增速仍将保持在高位，但是全年投资增速的放缓趋势将比较明显。

  商品房销售增速出现迅速下滑。全国商品房销售面积出现迅速下滑主要因为限购等调控政策已经开始对市场需求产生明显的抑制作用，另一方面，由于开发商获取预售证难度加大，加上因为销售市场萎缩，使得开发商推盘意愿明显减弱，市场供给减少。由于去年4月出台了调控新政，使得去年的5~6月销售快速萎缩，基数较低，我们预计今年2季度销售同比将会略有回升。

  新开工面积增速延续下滑态势。1~4月份，全国新开工面积5.68亿平方米，同比增速为24.41%，仅为去年同期同比增速的38%。由于房地产企业新开工计划会根据销售市场做出调整，我们预计新开工面积增速将在未来出现回落。

  行业资金链压力进一步加大。银行贷款与销售回款是房地产企业最主要的两个资金来源，而当前这两个资金渠道进一步收紧的可能性越来越大，房企再融资及信托融资等目前没有任何放松的迹象，行业资金将面临很大考验。

  投资策略：目前地产板块的估值已经反映了政策调控、销售萎缩、资金压力加大等悲观预期，我们维持对行业“同步大市”的投资评级。建议重点关注行业龙头公司，比如万科和保利地产，区域重点龙头公司，比如福星股份、中南建设、荣盛发展等。(以上信息来源于中原证券 吴剑雄)