晨报见习记者 郝继鹏/文 晨报记者 王磊/图

  自2010年4月“新国十条”开始，国家针对过热的房地产市场打出了一系列政策组合拳：加息、上调银行存款准备金率、打击囤地、限购、房产税等，频率之高、力度之大前所未有，一二线城市的报刊上开始大量出现“量价齐跌”、“跌破”、“直降××万元”、“观望”等预示着开发商日子不好过的字眼。但是在鹤壁，这些调控政策到这个三四线城市如打在棉花上的拳头，房价未见降态，楼市却依然火暴。记者在不少新楼盘开盘现场所看到的情形，都如过年时节菜市场紧俏的大白菜摊前的场面……房子持续热销让人不禁要问：到底是谁在买房？

  刚性需求者

  恐慌心理支撑高性价比楼盘

  在购房门槛、贷款政策的双重过滤下，投资性购房受限，实实在在的刚性需求者成为楼市最大的抓手。“刚需”族中，70后、80后占据着绝大多数——他们有着对房子最起码的、也是最固执的需求，只要求“居者有其屋”，然而在稳步上涨的本地房价面前，他们最基本、最原始的期望也似乎渐行渐远，越等越涨的恐慌心理加快了他们出手购房的速度。

  三年前从郑州某高校毕业后，小邓带着女友来到鹤壁自己创业。去年，不甘做漂流族的两人准备购置一套属于自己的房子，但从元旦看到年末，小邓始终没有出手，“主要是觉得鹤壁的房价有些高，所以就想等它‘晾干了水分’再买房。”今年，女友的家人开始催促小邓准备新房，小邓就又踏上了看房之路。“没想到房子价格又涨了不少。从国家调控第一轮我就开始等，可越等房价越高。”

  新区某地产项目销售人员告诉记者，现在前来看房的，就是以小邓这样购置婚房的年轻人为主，部分岁数大的购房者也是帮孩子选房。“无论如何，房子肯定是要买的。照目前这种形势看，鹤壁房价跌的可能性几乎没有。要买还是赶早吧。”小邓说。在采访中，不少刚性需求类购房者都给出了同样的答案：如果必须要买房，该出手时就出手。“如果你认为挣钱就是为了更好地花钱，为了过上让自己感觉幸福的日子，那就不要再被房价这个难解之谜所困扰了，做自己想做的! ”小邓的话说出了很多年轻人的心理。

  改善型需求者

  注重品质捧红高端住宅市场

  近几年来，随着我市房地产事业的不断发展壮大和居民生活水平的逐步提高，改善性需求购房者逐步增加，“以旧换新”、“以小换大”、“以次换好”的购房者比例提升。业内人士告诉记者，如今，我市正处于从“居者有其屋”向“居者优其屋”转变阶段，高端住宅备受改善性需求者关注。以非普通住宅为代表的高端住宅市场，主要针对二次以上的购房者。经过多年积累，我市不少家庭拥有两三套普通住宅，通过房屋置换，不少市民已是二次甚至三次以上置业，这些人现在开始把目标瞄准洋房甚至别墅等更高端住宅。

  “现在买房，买的就是一种理想的生活方式，房子大，有花园，住得更舒适。人生打拼半辈子，这也是一种成就感的体现。”一直在关注高端住宅的市民王先生说。

  在新区某高档楼盘，记者遇到了改善性需求的购房者王先生，谈到此时出手购房的理由，王先生说：“难得一见的好房子，价格合理，能给我一个不买的理由吗？”对于改善性需求来说，他们大多有一次以上的购房经历，深知什么样的房子品质好，什么样的房子住着才舒适，也知道自己需要的是什么。从近期热销的高端项目来看，购房者对这些楼盘关注最大的首先是品质，其次才是价格。

  纯粹投资者

  热钱游资抢占价值洼地

  “限购令”出台后，大多数一二线城市楼市热度骤减，但是对于不限购的三四线城市，一波购房潮正在悄然兴起。“因为限购而无处可去的资金，转向了这些没有限购的城市，还促使当地原本观望的民间资金投入楼市。”有业内人士认为：“过去的10年里，我国房地产市场的成交量主要集中在30多个一二线城市，而在国内城镇化进程逐渐加快的背景下，未来还有数量极为庞大的中小城市、甚至县城的市场将陆续被开发出来，三四线城市房价有相当大的上涨空间，大型开发商及炒房客也将随着这波热潮涌入三四线城市。”

  外地的蒋先生在4月至5月两个月时间全款在新区投资了3套房产，他说，像郑州这样的市场现在受政策影响较大，稳定性不够，形势有些看不清，投资房产怕难以全身而退。但像鹤壁这样的三四线城市房地产市场正在稳步上行，还不限购，买进容易，出手也会比较方便。“我在这里买了3套房，身边有朋友说也要来这里买房。因为现在鹤壁的房价相对来说还不算高，我估计以后会有比较多的资金进入，这将在一定程度上推动房价上涨。”

  问到蒋先生如何选定可投资的楼盘，他说，一是要看品质，品质会随时间的推移能更好地被验证，若品质不好，放一段时间大家就都会知道，出手会比较困难；二是要看区域，看是否属于“低洼”地区，是否具备最大的成长空间；三是要看周边的配套及交通，地段好的房子价格上涨是必定的；四是要看户型，要选择八九十平方米的小户型，这样的房子总价和面积适中，容易转手；最后也是最重要的就是价格，价格合适的楼盘，升值空间才大。