核心提示

  实施时间超过10年的《房地产开发企业资质管理规定》即将重修。国务院法制办前日公布该规定重修的征求意见稿，拟将各级房企资质认定条件大幅提高。其中，一级资质认定条件中，注册资本由“不低于5000万元”提高至“以货币形式实缴注册资本不低于2亿元”。此外，所有房企如果存在囤地、捂盘、哄抬房价等行为可被吊销资质。

  变化1·

  囤地捂盘或将出局

  与现行规定有所不同，此次由国务院法制办公室发布的《房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)》增加了资质认定的基本条件，即申请房地产开发企业资质的企业，首先应当满足四条基本条件：具有经房地产开发主管部门备案的房地产开发项目手册；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故；近3年内无相关违法违规行为。

  其中，征求意见稿所指的违法违规行为主要包括：发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他违法开发行为，情节严重，经有关行政主管部门查实的；在开发经营过程中引发影响社会稳定的群体投诉并经核实负有主要责任的；其他应被追究法律责任的严重违法开发行为。

  同时，征求意见稿规定，如果房企在开发经营过程中存在上述违法违规的行为，以及开发建设的项目工程质量低劣，出现重大工程质量安全事故的情况，有权限的县级以上房地产开发主管部门可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。

  征求意见稿还指出，房地产开发主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，予以相应的行政处分或追究刑事责任，但未对此做详细规定。

  变化2·

  资质认定更加严苛

  现行规定中，对一级、二级、三级的资质认定条件中，规定了注册资本分别为不低于5000万元、2000万元和800万元。

  征求意见稿中，对此条件进行了大幅提高。其中明确规定注册资本需要“以货币形式实缴”，而数额分别提升至不低于2亿元、1亿元和5000万元。

  此外，征求意见稿对各级房企资质从事房地产项目的时间、累计竣工面积、在建房屋建筑施工面积都有了新的规定。比如，现行规定中对一级资质的条件规定为“从事房地产开发经营5年以上”，而征求意见稿将此条件调整为“开发过3个以上房地产开发项目，获得二级资质3年以上”。而且，近3年房屋建筑面积累计竣工面积也由现行“30万平方米以上”提高至“60万平方米以上”，并进一步增加规定要求一级资质房企“在建房屋建筑施工面积30万平方米以上”。

  与此同时，二级、三级、四级房企资质认定条件严苛程度均有提高。

  变化3·

  异地开发严格管理

  现行条例规定，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。其他资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省级人民政府住房和城乡建设主管部门确定。

  征求意见稿规定，以本企业名义从事跨地区开发经营的，应当在项目开发地县级以上房地产开发主管部门办理资质备案手续，并将异地开发项目和异地工作的主要负责人员情况报企业注册地县级以上房地产开发主管部门备案。

  变化4·

  企业资质设有效期

  按照现行规定，房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。同时，房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，被视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。

  征求意见稿拟不再实行资质年检制度，而设定了资质的有效期限。其中，规定房地产开发企业一级资质证书有效期为5年。二级及二级以下资质等级证书有效期限由省级住房和城乡建设主管部门规定。暂定资质有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质有效期，但延长期限不得超过2年。

  房地产开发企业需要延续资质证书有效期的，应当在资质证书有效期届满60日前，向原资质审批部门提出延续申请。

  说法：

  政策落实关键还要看执行

  针对本次征求意见稿，房地产业内人士王先生接受采访时表示，在房价高涨的情况下，主管部门确实加强了对于房地产企业行为的管理。但是从全国范围内来看，公开处罚的信息并不是很多，这里存在一个问题，就是在相关行为的认定问题上存在着一定的难度。

  王先生说：“比如说捂盘惜售，房地产开发商会有多种手段来进行捂盘，并且向政府部门提交很多看似名正言顺的理由，开发商的这些猫腻直接的后果就是拉高房价，获取更高的销售利益。”

  长春房地产业协会常务副会长盛学永接受记者采访时表示，一项政策出台后，关键是要看执行。即便对开发商处罚的数量有限，但是处罚本身对其形象的影响却是巨大的。因此，“不在于处罚的多少，而是在于政策的严格执行”。