■成交下降，拐点基本来临

  日前，《货币战争》作者宋鸿兵在微博里写道：“每个人的手机所收到的推销房子的短信，其实就是最好的危机信号接收器。如果推销房子的短信密度越来越高，危险离你就越来越近。”如今，不少人手机里的房地产促销短信不断增多，也证明了楼市不断下行的事实。

  “我刚刚看到一份九月份的市场数据，显示九月份郑州卖了4116套房子，该数据可能与官方数据有一定出入，但足以证明九月成交不热的现实。”一位开发商负责人告诉记者，如果“金九银十”都维持在四五千套的月成交数量的话，证明郑州楼市拐点已经到来。

  而据克尔瑞（中国）信息技术有限公司郑州机构的统计显示，从今年3月份限购细则施行至今，从成交走势看，郑州楼市各月成交量同比均出现不同程度的下降，1月~8月累计成交323.5万㎡，同比下降47.2%。

  郑州楼市持续低迷，反观全国市场，也面临拐点。据最新统计数据显示，9月份全国70个大中城市新建住宅价格，环比上涨城市24个，下跌17个。整体增幅由8月的0.02%，回落至0.003%，基本止涨。二手房价格环比下跌城市25个，上涨城市24个，下跌数量首次超过上涨数量。

  ■新盘扎堆入市，未来依然很艰难

  “金九”和“十一”黄金周以惨淡收场，开发商梦碎“金九银十”，房企业绩同比下滑两三成，为实现资金快速周转，开发商在四季度会加大推盘量。

  据郑州搜房网数据监控中心统计，郑州2011年四季度共47家楼盘（含商业、写字楼）推新，其中住宅为42个，商铺2个，写字楼3个，纯新盘占28个，包括3个写字楼和2个商铺。而在今年的1月~6月，郑州楼市共开盘54个，三季度开盘项目49个，郑州四季度开盘量占全年的31%。

  “实际上，8月、9月市场放量一直较大，但由于成交数据存在一定的滞后性，所以备案量上的增长表现不甚明显，但从我公司代理的项目在国庆期间的成交量来看，较此前已有一定增长，相信整个市场也是如此，近期成交量将会有所反弹，但这仅属于供应放量后的技术性反弹，在市场未真正松绑之前，未来数月的市场成交不会有较大起色。”一位代理公司的负责人预测，市场将继续保持缓慢下跌的趋势。

  潜在供应稳定释放，成交量受限购影响下降明显，使得郑州楼市供过于求的现象更加突出。据克尔瑞机构统计的数据显示，从郑州楼市今年前八个月商品住宅新增供应和成交情况看，新批预售459.98万㎡，同比增长5.1%，供求比达到1∶0.7，市场表现为供过于求。

  “现在郑州的存货销售周期大概是9个月，出现大幅度的降价估计得有15个月的存货。”一位业内人士分析说，目前的供求结构虽然尚不足以构成大幅度的降价，但已经具备了基本条件，未来会很艰难。

  ■刚需遭抑制，加速拐点来临

  随着房价下降的趋势越来越明显，愈来愈多的购房者开始将购房提上日程，但突如其来的首套房贷利率升高，给大量踌躇满志的刚需购房者重重一击。

  “现在首付高了，利息也高，我今年不打算买了。”在一家房地产公司供职的朱凯乐直截了当地表示，虽然房价有所下降，但在利率上升的抵消作用下，实际价格并没有下降多少，他选择观望等待。

  “首套房贷利率上调对于开发商又将是一盆冷水，因为这种调整直接影响到刚需客户的购房心态。”针对部分银行提高首套房贷利率的消息，一位业内专家认为，此举将大大抑制刚需购房者购房意愿，进而对楼市成交产生冲击，加速楼市拐点的到来。

  该分析人士称，首套房贷利率进一步上浮表明楼市信贷政策并未放松，这也体现了楼市的整体政策环境仍然趋紧。房地产市场的火暴主要是投机因素导致的，从限购、限贷等措施出台后交易量大幅下降可以判断，楼市投机成分较严重，但正逐渐被挤出市场，楼市拐点正逐步确立。

  ■网友热评首套房贷利率上调

  各大银行上调首套房贷利率，在网络上引起热议。有网友称，自己看到的是“输”，是刚需族又输了。因为首套房贷利率上调直接影响刚需客户的购房心态。“好不容易等到开发商说房价要降了，银行却抢先加息，成心不让小民有房住吗？那就等吧！反正又不是我一个人等。等到大家疯抢时，看谁抢得赢！”

  网友“罗天凡”说：“首套房贷利率上调10%，不知道银行是想和开发商干还是和没有买房的同学杠上了。不太理解，对于刚性需求应该想办法去满足而不是抑制，而开发商应该还有其他很多办法吧？房价刚开始有点松动了，银行又来抢，真的无法理解。”

  网友“我是船老大”则表示，他认为现在银行上调首套房贷利率非常好，“央视的说法很不客观，利率上调会抑制一部分刚需购买力，但是可以降低房产商的销量，促使房地产商降价销售，我建议刚需购房者完全可以再等等，房子降价的部分完全可以抵消房贷利率上调的损失，甚至还会节省很多。买房者还要坚持。”

  网友“丰收”说：“首套房贷利率上调，无疑将使过冬的楼市雪上加霜。房地产政策忽左忽右，忽上忽下，忽冷忽热，岂能无恙？连首套房都不放过，伤的不仅是经济，更是中低收入老百姓的心。”（河商）

  “金九”和“十一”黄金周楼市成交以惨淡收场，开发商梦碎“金九银十”。有机构预计，由于房企业绩同比下滑，为实现资金快速周转，开发商在四季度会加大推盘量，供过于求现象更加突出，或成降价最根本因素。

  与此同时，银行悄然提高了房产信贷门槛，不仅二套房贷从严从紧，首套房贷也提高了利率，大量刚性需求被遏制，市场成交再受冲击，加速楼市拐点来临。

  这市场变化快

  10月18日上午，国家统计局新闻发言人盛来运在答记者问时表示：房地产价格过快上涨的势头得到了明显遏制，房地产价格出现了松动，房地产调控取得积极成效。

  诸多迹象证明，房子降价已成必然，调控之初的预想状况正在一步步变为现实：成交走低，价格松动，行业入冬，政策见底。

  房子要降价了，买房似乎顺理成章，但在上升的利息和利率面前，房子降的价钱都被银行收走了，对于巴望着省点儿钱的刚需购房者而言，无异于刚出狼窝又入虎口。

  “不是我不想买，这市场变化快。”买房者从未想到，接连加息、提高存款准备金率和取消利息折扣竟然是把双刃剑，刺破房价泡沫的同时，也让刚刚燃起的买房希望灰飞烟灭。

  涨，买不起，降，买不起，愤怒的购房者已经对诡谲莫测的市场失去耐心。所以当潘石屹预言住宅市场的崩塌就在眼前时，他已不再是意见领袖，成了发泄愤怒的一个计量单位，只能得到一边倒的讽刺和挖苦。

  发泄之后，需要警惕，变化快的不仅是市场，还有政策。即使潘石屹说住宅市场即将崩塌，可他到底不愿自己的房子轻易地降“一潘”（地产界名人潘石屹在10月6日苹果公司CEO乔布斯去世的当天，在自己微博上发帖称，苹果公司应大量生产1000元人民币以下的iPhone和iPad，让更多人用上苹果产品“是对乔布斯最好的纪念”。此言一出，立刻引发网友的大量转发和评论，有网友跟帖，称“哪天潘总要是也去世了，也请贵公司推出1000元/平方米的房子，十几亿中国人都会纪念您”。随后网友们便创造性地提出，将“一潘”定为全新计量单位，定义为“一潘=1000元/平方米”，并有网友自制“壹潘”的“买房货币”。“一潘”很快成为网络新词条）。所以他的表态更像是烟幕弹，保不齐这是开发商向政府撒娇的哭闹呢？毕竟，大跌、暴跌、崩盘，这是政府绝对不愿看到的。

  对于购房者来说，不要寄希望于限购等一系列政策调控后房价会大降。如果市场需求问题没有解决，房价基本上没有大降的可能。对于自住的购房者来说，只要有需求，不受限制，价格合理，这便是买房的好时机。

  所以，买房的时机，不应该在观望中等待，而要根据自己的实际情况，适当地作出自己的买房决定。

  □希苑