房产巨头缘何深陷“ ”泥潭

  □新华社“新华视点”记者 黄深钢 叶锋

  核心提示

  一度位列全国房企三甲的地产大鳄，近期不断传出资金链危机；一向以中高价位面市的楼盘，销售形势严峻——绿城集团近日的遭遇，备受关注。

  绿城高地价、高负债的经营路数之软肋，对房地产企业有何警示？专家认为，“绿城之伤”的背后，打破了当下房地产只涨不跌的“神话”，折射的是一些房地产企业“狂飙突进”模式的难以为继。

  “巨头”扛不住 负债率居高不下

  看起来出乎意料，却又是意料之中，长期以来风光无限的地产巨头绿城集团，近日一下子陷于困局。

  9月以来，绿城集团连续爆出负面新闻：从传闻“海南航空将以30亿元求购绿城集团及其下属公司”，到传闻接受房地产信托业务情况调查，11月初，网络又传“绿城集团因资金链问题正申请破产”。

  对此，绿城集团董事长宋卫平在网上发文回应：“绿城离破产还有很远的一段距离。”记者近日在位于杭州的绿城总部看见，工作人员在正常上班。

  但摆在绿城面前的棘手任务无法回避：数据显示，今年1月至10月，绿城集团累计取得销售金额约人民币285亿元，仅完成其年初制定全年目标540亿元的52.78％。也就是说，在剩下的两个月内，绿城还需要完成255亿元销售任务，销售压力之大由此可见。

  “绿城的产品几乎都在‘双限’范围，而绿城的布点也绝大部分是限购城市。”接近绿城的分析人士称，绿城今年的整体销售情况并不好，资金回笼少，又要还贷，正遭遇严峻的资金压力，加之绿城无意对旗下产品降价销售，困境显而易见。

  以上海为例，记者调查发现，绿城目前的项目，今年以来销售均较缓慢。在闵行区马桥板块的别墅项目“绿城玫瑰园”，2009年、2010年分别售出48套、31套，但今年以来仅售出9套……

  在资金市场上，绿城是借款大户。在2010年，绿城的负债率高达132％。今年上半年，调控之下银行信贷、股市融资等各渠道全面卡紧。截至6月30日，绿城总借贷高达350亿元，净资产负债率较去年年末再度上升31.2个百分点。

  2008年国际金融危机袭来之际，绿城也传出过资金链紧张的问题。随后楼市迎来“小阳春”，包括绿城在内的大量房企逐渐摆脱困境。绿城几年间的膨胀，可说是中国楼市高歌猛进的一个缩影，其眼下遭遇的风险，也恰是中国楼市迟早要经历的一堂课。

  调控持续没有悬念

  房企理性发展防“栽跟斗”

  10月29日的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。国务院总理温家宝日前再次强调，房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。

  数据显示，一些热点城市的房价已连续数月出现环比增幅为零，房价的松动迹象正从一线城市向二三线城市蔓延，中小房企加快项目、股权的转让，大型房价打折逐渐增多。

  杭州市房管局相关负责人认为，本轮调控目标就是引导市场理性回归，不能再介入到一个疯狂的行业当中，即使是龙头企业，不注重理性发展，也会“栽跟斗”。

  住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮日前表示，没有一个行业能够只靠不断涨价来实现盈利，楼市也不能例外。一些业内人士也表示，一个健康的市场环境下，没有只赚不赔的行业，对此开发商和投资者都要有足够的理性。绿城的教训，应该让所有开发商和投资客引以为戒。这也同时表明，中国的房地产市场将面临一次大的洗牌，房地产业将会逐步回归理性。

  “房产巨头是楼市的‘风向标’之一，调控效果的日益显现，表明城市只涨不跌的房价受到遏制，将有利于引导市场预期。”中国指数研究院副院长陈晟说，随着房价的平稳甚至下降，以前的“卖方市场”或将逐渐转变成“买方市场”。后续楼市调控中，既要坚定挤出房价泡沫，也要防止房价大起大落。

  相关新闻

  龙头房企紧缩过冬

  “万科已经进入冬天模式，在这个模式下首先就是现金为王，现金流比利润更为重要。其次就是积极卖房，不囤地。第三，更慎重地买地，买地是最浪费钱的，不能买错地。”万科总裁郁亮日前在一次媒体交流会上这样表示。

  而数据也显示，内地十大标杆房企（保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海）前10个月的购地金额仅占销售款的21%，创出历史最低，并且这一比例甚至不及处于金融危机漩涡中的2008年。

  对于龙头房企拿地节奏的变慢，有分析就认为，一方面是由于政府土地供应量偏少，优质地块不多，地价并未出现明显下降；另一方面则是由于调控趋严，销售回款增速放缓，开发商为保证持有较充裕的现金，拿地态度比较谨慎。

  对此，北京中原地产三级市场研究总监张大伟就认为，“在全国楼市还未出现拐点前，土地市场拐点已经率先出现。他表示，首先今年因销售业绩下滑、融资渠道萎缩等多重因素叠加影响，各家企业库存房源加剧，资金状况劣于往年，拿地明显更加审慎。

  与房企谨慎拿地相对应的是各大城市频频出现的土地流拍情况。据新华社报道，近来济南、南京、成都等城市纷纷出现土地拍卖流拍，底价成交更是成为主流。

  （综合新华社、《证券日报》消息）

  “冒险家”的“乐园” “高进高出”模式难以为继

  在10多年的时间内，绿城从一家地方性房地产企业，一跃成为在全国30多个城市广泛“铺摊”的房地产巨头，一度位列中国楼市的前三甲。与此同时，中国的房地产业呈现“狂飙突进”的态势，成为绿城这类“冒险家”的“乐园”。这期间，虽几经调控，绿城依然借助资金高杠杆率，手握重金、高价购地，在热点城市快速布局，以高价楼盘吸引炒房投资者。这种“高进高出、快进快出”的发展路径，使企业快速膨胀。

  在土地市场上，绿城习惯高价拿地。“只要有好地，就还要拿”、“三至五年赶上万科”……绿城董事长宋卫平以豪言壮语名闻房地产界。近年来，绿城是高价地块的常客，其出手之豪阔，一度令同行瞠目。

  2009年，中国楼市频频上演疯狂的“地王争夺战”，而绿城的表现尤为抢眼。比如，在杭州，2009年当地总价排名前十的地块中，绿城独揽其四。在苏州，绿城9月某一天内以61亿元连夺两地，其中一幅土地楼板价高达28057元／平方米，创下国内住宅用地“面粉”单价之最。在上海，绿城于2009年摘得浦东唐镇板块的“地王”，溢价率高达379％，楼板价达到每平方米1.9万元，比当时周边的房价还要高出30％。

  绿城不断拿地之时，正是市场趋于“白热化”、调控重手逐渐“出招”、众多市场“大佬”望而生畏之际。业内人士指出，过高的拿地成本，在市场遇冷时反成一枚苦果：不降价，卖不动；降价，又会明显压制赢利空间，甚至使企业亏损。

  在资金市场上，绿城是借款大户。在这一轮房地产调控中，房地产信托融资成为不少房企的“救命稻草”。根据中国信托业协会数据，2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2800亿元，今年上半年新增信托资金累计达2077.66亿元。据了解，开发商目前信托融资成本一般在15％以上，极个别项目甚至达到25％至30％。绿城也不例外。由此带来的财务成本增长，都必须依靠市场消化。

  专家分析，一旦调控降临，需求和资金持续收紧，企业的问题便会加快暴露，离危机也就不远。这一轮以“限购”、“限贷”等政策为核心的“最严调控”中，全面收紧了房企需求端和融资端，让高度依赖高杠杆和炒房客的绿城顿时受困。