晨报讯（记者 王磊）购买商品房之前，购房者都会选了又选，为“占”住房子，往往需要先交一部分定金，签下“认购书”。而后开发商会给购房者一周左右的时间付全款或交首付并办理按揭贷款。然而，对于要办理按揭贷款的购房者则需要注意了，您一定要在交定金前确认自己能否顺利在银行办下贷款来，否则，您交的定金就具有风险了。

  记者近日接到读者刘先生的反映，称其计划以按揭方式购买新区一小区的房子，在与开发商签订了“认购书”并交付了1万元定金后，双方约定了签订正式“商品房买卖合同”的时间。令人没想到的是，刘先生向银行申请房贷时未能通过，无法继续购房。在他想向开发商要回定金时，开发商拒绝退还林先生的定金。

  无独有偶，在新区做生意的武小姐今年5月份时看中了一套出价为50万元的二手房，由于手头积蓄能够首付30%，便决定向银行按揭贷款买房。由于没有工作单位，武小姐对贷款申请能不能批下来有些担心，便找到中介咨询代办。在得到中介的肯定答复后，求房心切的她便交了2万元定金，签了认购合同。不久双方又签了买卖合同，武小姐付了首付款。然而最近，中介却告诉武小姐，银行审批不过关，要她想办法凑钱。由于一时无处筹钱，武小姐便要求解除购房合同，然而中介和卖主却表示，只能退房款，2万元定金不能退。

  记者就此采访了我市几位法律界人士。一家律师事务所的张律师告诉记者，银行拒绝个人房屋贷款申请的情况主要分为三种，个人原因、开发商原因以及政策风险等。个人原因主要可能是借款人有严重的不良信用记录、还款能力达不到放款条件、弄虚作假提供虚假申请材料等。而对于二套房贷的个人，也要核查其个人是否还有贷款未缴纳完毕。开发商原因，一般情况如果开发商存在不具备开发条件、开发商的开发手续不完备或者开发商有严重的信用问题，再或者开发商有重大诉讼影响其偿债能力等情形，也会被银行拒绝申请贷款，因为此时开发商不具备保证担保的能力。而所谓政策风险，可能是由于金融管理部门出台新的政策规定，使贷款人出现达不到申请条件，最终被银行拒绝贷款的情况。

  在实际操作中，一手房的认购合同和买卖合同都属于格式合同，开发商一般是不会跟客户建立某种约定的。所以客户在交定金认购房屋时要谨慎些，如果自己不放心，最好先向开发商指定银行委托的按揭服务机构提供一份详细的说明材料，让其请银行进行初步审核，确定最高贷款额度，再交定金签认购合同。二手房则灵活很多，由于认购合同和买卖合同都是双方约定的，可以和业主协商好，在订立合同时，将自己的情况列明，并补充说明因银行贷款未获审批导致成交失败时，需要无条件退还定金。

  张律师表示，在上述武小姐的案例中，中介有过错，中介应负一定的赔偿责任。但对于如何辨别是哪方原因造成的贷款不予批准的情况，这就需要购房者提交相关证据，以证明不是自己的问题，才能要求返还定金。张律师提醒，其实购房者无论是签订认购合同或者是房屋买卖合同，对于自己的相关利益，一定要在之前和开发商签订相关协议，尤其是在购买期房的时候，因为看不到实体建筑，不免会在建成之后出现与开发商之前承诺的条件不符的情况。因此，只要之前将相关承诺写进合同里，就会免去之后的很多纠纷问题。另外，在出现纠纷时不要轻言诉讼，一定要先做好充分调查取证并认真研究合同和法律规定，最好向律师咨询和请教，以获得专业的法律帮助，维护自身的合法权益。