□晨报记者 陈海寅/文 王磊/图

  房价上涨，可能性小

  自去年开始，房地产市场迈入了有史以来政策调控最严厉的时期。在去年年底，社会各界对今年的房地产走势纷纷进行预测。有人觉得，政策会出现松动，房地产市场会像过去的2008年和2009年一样，走出低迷再迅速升温；也有人认为，宏观政策调控的成果刚见成效，肯定会保持住这份遏制房价的成果，让房价回归到理性标准。随着国家住建部表态以及中央工作会议的闭幕，2012年房地产走势也揭开面纱：国家仍然会坚持政策调控不松动，今年对房地产市场来说，不仅会是一个“忐忑”之年，还会是一个比去年还要寒冷的楼市“严冬”。

  从相继召开的国家、省级会议上可以看出，今年的房地产调控政策仍会保持较大力度。如今，房地产调控已取得阶段性成果，一些一线、二线、三线城市的房地产业都相继出现细微“拐点”。据一项调查数据显示，2011年12月郑州市区商品住房销售均价为6010元/平方米，与当年初的1月份相比，每平方米下降了649元。而去年的10月、11月、12月，郑州市商品房价格皆呈逐步下降趋势。

  郑州房价的变化，与全国的楼市整体保持了一致。据中国指数研究院数据显示，2012年1月，全国100个城市平均价格为8793元/平方米，环比下跌0.18%。其中，61个城市涨停或下跌，涨幅超1%的城市仅有4个。而全国20个重点城市的总成交量仅4.8万套，环比下调57.7%，同比下调50%，个别城市的成交量环比下调超过70%。

  另外，今年的银根会继续紧缩，实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳健性。各大商业银行陆续表示，他们在今年还没有收到放松房地产开发贷款和个贷的信号，投资投机性需求可能还会继续受到遏制，购房人群中只剩下刚需族在孤军奋斗。从各地春节期间的住房销售来看，全国楼市的下调通道已经开启，今年全国楼市的整体走向都很可能是“量价齐跌”。2012年，将不会成为开发商所期待的又一个“金色2009”，房价反弹上涨的局面也很难再现。

  房地产商，如何“过冬”？

  从房源的供需市场来看，因为前两年的走势一路暖阳，大大小小的地产项目如雨后春笋遍地开花，各地的房源都出现了供大于求的状况。一边是严厉的调控政策，一边是购房者观望的心态。此外，因为2009年、2010年房地产市场的大幅回暖，引得许多购房者竞相非理性购房，提前透支了部分需求，所以当前房地产的销售充满挑战。

  据记者对今年春节期间我市一些小区售楼部的销售调查显示，今年春节期间的整体销售状况已明显逊色于去年，购房者中也都以外出务工的返乡人员和刚性需求者为主，投资投机性购房几乎没有出现。一些业内人士预测，今年的购房人群中，将会由刚需族独挑大梁。这类人群，所需求的房源多为经济实用的中小户型。

  因为限购，能买起房的富人不能买；因为调控，急需买房的人也都愿意耐着性子再等一等。再加上“粥多僧少”，房地产市场将面临着严峻的销售挑战。为扭转这一局面，一些地产项目已悄然转变销售策略，开始迂回降价。

  新区天润·名仕豪庭项目在今年春节期间取得了不错的销售业绩。该项目的销售总监李政良说，这跟他们春节期间所推出的优惠措施有着很大的关系。据了解，凡春节期间在该项目购房，最高可享受总房款5%的优惠。原本4300元/平方米的均价，优惠之后已在4100元/平方米左右。

  记者了解到，其他地产项目也在这一时期相继推出优惠措施，促使销售回暖，加快资金回笼。在当前的形势下，这也不失为开发商力保自己安全“过冬”的一个良策。

  当下购房，可否出手？

  那么，在当前的形势下，是不是一个购房良机呢？记者在新区新世纪广场进行了一个随机调查。接受调查的20位市民中，11位是没有强烈住房需求的人，他们明确表示不会在当下购房；9位是需要购房的年轻人，其中5位表示要再等等；只有3位觉得只要降点价，自己就能接受，愿意选择当下购房；还有1位认为房子的品质很重要，只要价格不是很离谱，他就愿意购买品质好、口碑好的楼盘。而这些人对住宅面积的需求，都集中在70平方米~120平方米之间。

  对此，有业内人士认为，现在房价打压得越快，日后政策松动了，市场反弹也就越快。因为现在购房者的观望情绪较浓，日后市场压抑许久的需求就会上涨。开发商借机再涨房价，也不是完全没有可能。但如果现在买了房，以后房价再下降，不是很不划算吗？

  综合分析一下房价的构成因素。土地成本、建安成本、人工成本和税费。土地价格能否降低不好说，建筑材料的价格和人工工资近年来却是逐渐上涨，而就目前来说，税费也没有任何下调的征兆。在这些前提下，房价下降的幅度会有多少，明眼人一看便知。

  为使销售回暖，回笼资金，开发商可能会选择通过小幅降价来破解销售寒冰。但价格大幅跳水的现象，估计出现的可能性极低，只可能是慢慢向理性价格回归。但总的来说，调控所产生的阶段性影响已经出现，此时买房看似风险很大，实则已经很小。但风险终究存在，投资投机性购房者在出手时，建议还是谨慎为好。

  对于急需购房的刚需族，在当下却拥有了政策照顾，建议考虑购房。2月7日，央行在其官方网站发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，多家银行也已将首套房利率调整至基准利率。而在去年，有部分银行对首套房贷款利率提至基准利率的1.1倍或1.05倍。而且，在去年需要等1个月~2个月才能审批下来的贷款，现在可能1周~2周就能审批完成。

  鹤壁房价，是否理性？

  在去年12月份召开的中央经济工作会议上，温总理发表了“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的讲话。众所周知，京广沪等一线城市的房价存在大量泡沫，房价确实不理性。那么，回过头来看看，咱鹤壁目前的房价是否理性呢？2月15日，记者就此问题采访了河南省天华科贸有限公司总经理赵宗兴。

  “去年，是国家政策调控最严厉的一年。今年，国家的政策也很明确，要让房价理性回归，房地产市场健康发展。所以，开发商不要抱有政策会放松、房价会反弹的幻想，购房者也不要抱有房价会一夜暴跌的期待。住房是事关民生的重要大事，国家不会在民生大事上有大起大落的调整。”赵宗兴接受采访时表示，我国的房地产行业没有完全的市场化，而是在政策的引导下发展。不管从哪个角度看它，都应该站在客观、公正的立场来看。“国家的政策调控，是针对一些房价有大量泡沫的城市。像鹤壁这样的四线城市，我感觉这里的房价没有泡沫，属于理性价格。”

  “开发商每做一个项目，都是既要做精品，又要做符合市场需求的产品。在当前的情况下，确实有些楼盘的销售不景气，除了购房者观望情绪较浓、购买欲望被抑制之外，跟楼盘本身也有一定关系。如定位不准或品质低、口碑差等原因。”赵宗兴说，现在鹤壁的购房者大都为刚需族和改善型购房的居民，开发商只要把项目做好了，还是会有市场的。

  “居民普遍觉得鹤壁的房子均价已经超过了4000元/平方米，这有些片面。据我所了解，鹤壁的房子均价并没有超过4000元/平方米。”赵宗兴说，虽然说近两年房价在涨，但居民的收入也在增长。房价的涨速放缓，居民的收入逐渐增加，就慢慢缩小了中间的差距，居民对房价的承受能力也就增强。“房子也是商品，物价在涨，建房的成本也就增长。而适当的通胀是经济发展的必经之路，只要保持在3%~4%，就属于良性通胀。”

  “目前确实有一些开发商为了回笼资金而以降价的方式促销，但这不能代表整个房地产市场的走向。房价是由刚性成本支撑的，开发商开发项目也是以赢利为前提。”赵宗兴介绍，房子的刚性成本包括土地成本、建筑成本、配套成本、税费、公司运营和市场推广等。“如我们开发的欧洲风情小区，每平方米的土地成本为800元~900元，建筑成本为1500元~1600元，配套成本（包括强电、弱电、高压电、生活用水、消防用水、暖气、天然气、绿化、景观等）为500元~600元，税费为600元，公司运营和市场推广共为300元，这些成本相加，每平方米约为3850元。而房地产开发是大资本运作的行业，需要很多资金支撑，还包含有一定的资金运作成本。所以，鹤壁当前的房价是否理性，有无泡沫，大家可以据此做出判断。”

  对于房价，您的期待？

  记者就此问题在街头进行随机采访时，不少人都是畅所欲言。关于房价，市民们说，他们确实有很多期待。在此，记者记录了一位普通市民和一位置业公司员工的观点。

  “虽然我有一份不少人都羡慕的工作，但目前来说，买房对我来说还是个不小的问题。”我市某行政单位的张先生说，他现在每月的工资在2000元左右，但鹤壁很多小区的房子均价都在4000元/平方米以上。而他工作时间不长，手里又没什么积蓄，付首付都是问题。“这些年上学，把家里的积蓄都用完了。即使父母想帮忙，也是有心无力。”

  “就算付了首付，以后一个人还按揭也很吃力。唯一的办法就是买了房子就赶紧结婚，找个同样有稳定工作的妻子和自己共同承担房贷，压力还能小一些。”张先生说，之前他对感情有很多美好的憧憬，觉得爱情比面包重要。但现在，他切身理解了没有面包的人对面包的向往。“我理想中的房子均价能和我们的月收入相当，这样才能让我们在买得起房子的同时，又不至于太窘迫。”

  “我觉得鹤壁的房价能回归到每平方米3000元~3500元才算理性。这样起码能保证30%~50%的客户付得起首付，房产销售也能打破近几年来的冰火两重天的极端局面。”我市某置业公司的王先生接受采访时说，鹤壁现在不少小区的房子均价都在4000元/平方米以上，买套100平方米的房子，至少得40万元。而现在首付普遍都是总房款的40%，首付款16万元加上契税、配套设施费等费用，差不多要19万元左右。“鹤壁居民的月收入并不是很高，按普通家庭月收入4500元计算，除去每月开销2000元，存19万元需要7年多，这还不包括一些意外开销。买过房之后，还要装修、还按揭，都需要钱。”

  “这样算起来，鹤壁有多少普通家庭能买得起房子？现在这种状况，不是客户不想买房子，而是想买也有心无力。”王先生说，所以他觉得，房价若能下降一些，购买房子的客户就可能会比现在多出3成~5成。