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  城市楼市微调 ，限购明紧暗松？

  ——一些地方楼市调控“小动作”增多的背后

  安徽芜湖楼市新政虽暂缓执行，但有关地方政府“变相救市”的热议尚未停止。记者初步统计，自2011年8月以来，约有17个城市楼市微调政策，项目涉及土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等。有网友认为，部分调整后的楼市“限购”政策出现明紧暗松迹象。业内人士表示，2012年楼市调控不会放松，各地微调针对刚性住房需求的政策无可厚非，但如果松动楼市调控从紧基调则恐难实施。

  多地频出“松绑”楼市举动   实则，芜湖并非首个推出房地产微调政策后又放弃的城市。据媒体初步统计，在中央楼市调控政策不松动的背景下，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化等城市微调了当地楼市政策。这些城市通过调整土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等环节，刺激楼市成交。

  其中，马鞍山对自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助；常州、南京、吉林、合肥等城市放宽公积金使用政策，上调可贷款额度；重庆与杭州对购房者进行补贴，长春与从化对购房落户适当放宽条件，北京、上海、天津等城市放宽普通住宅标准。

  而类似芜湖暂缓实施微调政策的城市也不在少数。2011年10月11日，佛山市住房和城乡建设管理局发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，指出“本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房”。当日晚间，该局网站便对外表示《通知》暂缓执行。

  2011年11月，成都市房管局宣布，将放松对购房者的资格审查，欲仅在房产证登记发放时核查购房者资格，而原本在网上签约时要对购房者进行的资格审核，将转交由开发商和房产中介执行。该举措最终也宣告流产。

  抑投机应避免误伤刚需   16日，针对“为限价令松绑”的质疑，中山市有关部门作出回应：此前上调新建住房售价上限的举动仅是部门“试行措施”。芜湖市政府12日则宣布，对部分购房者进行补贴等有关措施“暂缓执行”。

  “这些新情况的出现，说明房地产调控已进入非常关键的时期，只能坚守、不能后退，如果松动，就有可能前功尽弃。”中国房地产研究会副会长顾云昌告诉记者。

  部分地方的“小动作”措施被叫停，凸显政府对楼市调控的决心。“毫无疑问，今年要想投机炒房，依然没戏。”上海房产中介永庆房屋总经理陈史翎说。

  在此过程中，成交量的持续下滑也备受关注。上海易居房地产研究院预计，2012年主要城市商品住宅的成交量将延续去年下半年的低迷态势，全年商品住宅成交量将下降20％。世联地产也认为，在今年第二季度，全国的商品住宅成交量会出现第二次触底。

  促房价“合理回归”还须加把火   温家宝总理近日强调，房地产调控目标一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。

  市场正进一步向调控预期的方向变化。中国指数研究院提供的数据显示，今年1月，内地十大城市商品住宅平均价格同比下跌0.62％，这是自2010年6月以来首次出现同比下跌。同期，全国统计的100个城市商品住宅平均价格，则是连续第五个月环比下跌。

  上海中原地产仁德分行经理周建刚介绍，近期已有一些房东预期房价很难再上涨，因此降价一步到位，快速出手。“比如，近期成交的一套房，房东去年10月底挂牌时报价是330万元，最近以295万元、税费各付成交，比市场价低了15％左右。”

  不少专家认为，在此轮调控中，“遏制房价快速上涨”的目标已初步达到，有利于“房价合理回归”的动力也在增强。

  但部分业内人士提出，如果楼市过度下行，也会带来不容忽视的影响。

  “土地出让金收益中，用于保障房建设的有10％，用于教育的有10％，用于农田水利的有10％，目前许多政策设计本身就对土地市场形成了很高的依赖度。如果土地市场长期偏冷，地方的财政压力就会非常大。”长三角地区一位地方官员告诉记者。

  由此不难理解，“当中央对楼市采取刺激政策，地方会成为刺激效应的‘放大器’；当对楼市采取收紧政策时，地方会充当其中的‘稳定器’。”顾云昌说。

  顾云昌提醒说，随着楼市调控持续深入，各级政府和房企、银行、中介等多方博弈会加剧，调控将面临更大考验。

  有关专家认为，当前，各级政府应凝聚楼市调控共识，防止“变相宽松”；同时需加快保障房、房产税、个人购房信息平台等制度建设，避免未来房价再次出现“大起大落”。

  记者在采访中感受到，随着房价下行态势的逐渐明显，不少合理的购房需求“出手”意愿正在增强。上海房产中介合富辉煌业务员万正伟说，现在看房的首次置业者有所增多。

  与此同时，一些开发商正考虑顺应调控要求，调整产品结构和销售策略。复地集团董事长张华告诉记者，今年将进一步加大中小套型普通商品房销售比重，并通过价格调整加快“跑量”。他说，目前瞄准“刚需”以量换价的策略在开发商中渐成共识，需从政策上对“刚需”给予应有鼓励。

  今年楼市调控

  不会放松

  ■解读

  今年楼市调控

  不会放松

  各地“微调”政策能否顺利实施关键何在？中国人民大学不动产经济研究中心副主任况伟大对记者表示，如果调整涉及首套普通住宅，属于住房消费范畴而非投资投机性质，是为广大群众解决住房问题的政策，不会触及国家整体调控红线。但如改变楼市调控从紧基调的动作肯定不被允许。对于公积金贷款额度放宽，也应重点关注。因为其性质属于强制储蓄，对安全性要求更高。

  多地楼市“微调”限购政策明紧暗松，是在试探国家严控底线。

  况伟大表示，今年楼市调控基调不会变化。宏观方面，这有利于国内经济结构调整与金融安全，微观方面将重新梳理房地产行业规范，有利于其长期发展。（综合新华社、人民网）

  ■近期部分微调楼市政策的城市

  城市 时间 类别 促进楼市持续健康发展的相关措施

  南京 2011.10.28 公积金放宽 家庭最高贷款额度由40万元调整为60万元；个人最高贷款额度由20万元调整至30万元。

  成都 2011.11 资格审核 成都市房管局宣布，将放松对购房者的资格审查。迫于舆论压力，该项举措最终宣告流产。准备仅在房产

  证登记发放时核查购房者的资格，而原本网上签约时对购房者的资格审核，将转交由开发商和房产中介执行。

  吉林市 2011.11.9 公积金放宽 公积金贷款90平方米以下首套房可申请二套房公积金贷款。

  长春 2011.11 购房落户 对申请落户者的经济能力和购房面积不再要求。

  北京 2011.11.16 房源解禁 定向安置房“按照经济适用住房产权管理”，交易时间不受5年的限制。

  2011.11.25 住宅标准 对普通住房的价格标准进行了调整，使得更多刚需享受到契税减半优惠。

  重庆 2011.11.15 购房补贴 重提购房退税，强调对首次置业补贴。

  武汉 2011.12.1 税费优惠 对普通住房的价格标准进行了调整，使得更多刚需享受到契税减半优惠。

  上海 2012年2月底前 住宅标准 上海市普通住宅的新标准为：内环线以内总价调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以

  下，外环以外调整为160万元/套以下。意味着减税优惠。

  天津 2012.2 住宅标准 自2月1日起同时满足建筑面积144平方米以下、容积率在1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件，属

  于普通住宅。二手房交易中涉及的营业税、契税等税费的缴纳与房屋是否为普通住宅直接相关。

  芜湖 2012.2 购房补贴 2012年买房契税全免；购90平方米及以下房子，给予50至150元/平方米不等补贴；根据不同学历给予实

  用专业人才额外购房补贴；购房入户政策等。