“背景”复杂的房子，

  怎样降低购买风险？

  新区杨先生来电：他看上一套“背景”复杂的房屋，打算购买，但他担心会有风险。

  他说，这套房屋位于新区淇河路和太行路交叉口附近，原是某单位的办公楼，后来卖给了附近一位居民甲。甲购买后，又通过拍卖的形式将房子卖给了乙。乙将这些商业用房改造成了18套面积不等的住宅格局的房子，丙购得了一套面积约90㎡的房子。

  杨先生打算购买的就是丙的这套房子，但丙说该房子还没有房产证，只有一张拍卖证和一份甲乙两人签订的集中办理房产证的合同，这份拍卖证和这份合同还都在乙的手里。丙承诺，杨先生买房后，他一定会帮杨先生办理房产证，且房产证肯定能办下来。

  杨先生想问，假如他购买了这套房屋，房产证能顺利办下来吗？他和丙签订购房协议时，应当注意哪些事项来保护自己的权益？

  杨先生，记者就此事帮您咨询了河南唐人律师事务所的李宏亮律师。李律师说，若您确实想买这套房屋，而房主又肯定地告诉您能为您办理房产证，那么您在签订购房合同时，最好将办理房产证的细节约定清楚。如对方什么时候能为您办下房产证，若约定时间内办不下来又该怎么办。而违约后所应承担的责任，您也可以在购房协议中约定清楚。

  ■晨报记者 陈海寅

  办理二手房过户手续

  需要缴纳哪些费用？

  山城区姬先生来电：他于2009年7月以6.5万元的价格购置了一套面积为70㎡的二手房，但一直没有办理过户手续。他说，买这套房子时，原房主已购置了10年。这套房子是姬先生的家庭首套房，但他不清楚是不是原房主的家庭唯一住房。签订购房合同时，他和原房主有约定，所有过户费用全部由他承担。他想问，若现在办理过户手续，需要缴纳哪些费用？

  姬先生，记者从市地税部门了解到，因您的房屋是在2010年10月1日之前购买的普通住房（面积在144㎡以下），所以您需要缴纳成交价2%的契税，也就是1300元；又因您买房子时原房主已购置5年以上，所以您不需要缴纳成交价5.6%的营业税及其附加，但您需要核实您购房时这套房子是不是原房主的家庭唯一住宅。如果是，您也不需要缴纳成交价1%的个人所得税；如果不是，您除了1300元的契税之外，还需要缴纳成交价1%的个人所得税，也就是650元。

  ■晨报记者 陈海寅

  住房公积金贷款和商业贷款相比

  有哪些优惠？

  新区赵先生来电：他近期打算购买住房，但听说用住房公积金贷款比普通的商业贷款实惠很多。他想问，住房公积金贷款和商业贷款相比，都有哪些优惠？

  赵先生，记者帮您咨询了市住房公积金办公室。工作人员说，办理住房公积金贷款，不会产生任何办理费用，贷款利率也比商业贷款低。使用住房公积金贷款，五年期以下的年息为4.0%，五年期以上的年息为4.5%。虽然不同银行的商业贷款年息也不同，但肯定都会比住房公积金贷款的年息高出不少。

  ■晨报记者 陈海寅

  怎样把商业贷款

  转成住房公积金贷款？

  新区李先生来电：他去年夏天购买了一套新房，当时他刚刚开始缴纳住房公积金，不够申请住房公积金贷款的条件，但他现在已达到办理条件，他想把商业贷款转成住房公积金贷款，问要怎么办理？

  李先生，记者帮您咨询了市住房公积金办公室，工作人员说，您只要缴纳住房公积金满一年，又没有使用过住房公积金、信用记录良好，现在就可以用住房公积金贷款。但您需要先把商业贷款还完，因为您用商业贷款时，您的房产是抵押给银行的；而您用住房公积金贷款，房产也是用作抵押的。但您的房产不能重复抵押使用，所以用住房公积金贷款前，您需要先把商业贷款还清。

  ■晨报记者 陈海寅