据中国证劵报消息 北京市朝阳区一宗规划建筑面积不足6万平方米的住宅混合公建用地日前入市,起拍价20亿元,折合楼面价3.38万元/平方米,这一单价创北京土地起拍价的历史新高。而此前两日,上海、深圳也先后诞生“地王”。
土地市场明显回暖,不仅体现在土地交易量的回升,同时还有地价上涨,以及诸多“地王”的出现。“地王”虽然主要源自地块的特殊性,但在岁末年初的时点上,将对市场预期带来不小影响。业内人士建议,在土地出让中,应采取措施避免高价地的出现,从而防止市场预期出现大幅波动。
■“供地潮”再现
全国楼市在第三季度之后迎来今年第二次“供地潮”。11月23日,杭州市国土资源局一次性挂牌7宗土地,总出让面积7.28万平方米。同日,天津土地交易中心发布两则公告称,将公开挂牌出让两宗土地,总起始价达到42亿元。
11月24日,大连市国土资源和房屋局发布公告称,将以挂牌方式出让5宗地,总用地面积达55.5万平方米。
11月26日,武汉市国土资源和规划局发布两则公告,决定于12月出让48宗地块。此外,石家庄、安徽蚌埠等地近日也在集中推出地块。
中原集团研究中心监测的数据显示,11月1日~15日,13个重点城市经营性用地供应约为797公顷,已经超过10月份777公顷的总供应量。
中原集团研究中心认为,受楼市调控政策持续发酵和房地产市场触底的影响,今年供地计划的完成情况为近年来最差,这使得各地政府在11月份加大推地力度。
数据显示,今年前三季度,虽然保障房用地计划完成情况较好,但商品房用地供应仍然存在较大缺口。业内人士认为,由于此前“欠账”太多,多数城市将难以完成今年全年的土地供应计划。
来自财政部的数据显示,今年前10月,全国国有土地使用权出让收入20093亿元,同比减少5561亿元,下降21.7%。在地方政府迎来偿债高峰的情况下,从土地出让金中削减赤字已成为不二之选。
■高价地将影响市场预期
据了解,经过此前的市场热销和各项融资举措,不少品牌房企手握的资金流在150亿元以上。现金充沛,加之补充库存的需要,使得房企“既有意愿,又有能力”在土地市场作为。
此外,房地产市场触底升温的预期愈加明显。根据国家统计局的数据,近几个月来,房地产开发投资增速、房企拿地面积增速等指标都在触底回升,国房景气指数也有所回调。多数房企认为,在地方政府放量供地的情况下,虽然地价有所提高,但当前仍是拿地的好时机。
张大伟表示,不少地区的土地出让底价设定偏高的现象普遍存在,这也造成虽然土地市场的整体溢价率不高,但地价仍高企不下。
而在土地出让方式上,除少数地块采用招标方式进行出让外,以“价高者得”为原则的拍卖出让已占据市场主流,这更容易使土地竞出高价。据统计,即便在今年郊区地块的交易中,成交的土地价格多数都创下该区域的历史新高。
业内人士建议,为稳定市场预期,各地在土地出让中,应尽量采取限制措施,比如设置最高限价、采用招标出让、合理确定土地出让底价、加大配建规模等,防止土地出让价格过高。同时,须尽快制定并公布后续土地出让计划,稳定土地市场预期。并根据实际情况,适当推迟热门地块的入市时间,以免给房价预期带来不利影响。