本版策划：楼市记者 付炳里  执行：楼市记者 郝继鹏

　　编者按：金秋九月是硕果累累的季节，传统意义上讲，九月的房地产市场也将迎来销售高峰期，所谓房产销售的“金九银十”。因为4月的房产新政，2010年全国的房产市场有些特别，虽然国家的调控政策不是针对像鹤壁这样的三四线城市，但是鹤壁市场也在新政实行之始出现了短暂的观望情绪。经过七八月份的厚积，进入九月以来，鹤壁房产市场骤然升温，房产销售出现稳步上升势头，这个秋天更像是鹤壁房产市场的春天。就个中缘由及对鹤壁市场的影响，记者走访了几家开发商。

　　◎东方世纪城

　　营销总监 李春芳

　　一二线城市普遍回暖

　　现在有很多数据能体现一二线房地产市场的回暖，比方说万科在号称“史上最严厉调控”4个月后的今年8月份单月销售119.9亿元，中海地产也在其官方网页上打出了“每隔15秒就销售一套房”的标语。万科、中海成交的回暖只是全国房产市场回暖的冰山一角，多家地产公司刷新销售纪录，比如金地在南京一天时间几乎卖光了全部400多套房源，龙湖在重庆销售的龙湖源著一个半小时成交254套……等等，消失许久的“日光盘”又在九月出现。据有关方面统计，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。

　　对配套的刚性需求

　　回暖也好，稳步走高也罢，都是刚性需求在使劲。现在大家都在谈刚性需求，有人说衣食住行，“住”是人之主，是萝卜它就得有坑，这是刚需；也有人说房价在涨，今年是3000元/平方米，明年是4000元/平方米，这1000元的差额就是刚性需求……这些观点都有道理。我个人认为，不是买得起住得宽敞就叫刚性需求，从人的需求层次上来讲，现阶段鹤壁市民的刚需还有别的东西。现在70后、80后是市场上的所有消费产品的主力军，今天市场上两种房子，一种是豪宅、一种是普宅。豪宅是给有钱人的，我主要说普宅。我们现在工作、生活、上学都在城里，如果我是一个买房的人，我不希望我每天晚上加班到9点就没有回家的车了，我不希望因为现在买了这些房子，结婚生孩子上幼儿园存在问题，就医困难，看电影、娱乐没地儿可去，周围基本的生活配套都难以得到满足，那么这些基本的配套就是对房屋的刚需。现在我们可以看到，东方世纪城一期已经交房，坐上小区的观光车，能在现房实景当中感受到小区的便利，而且现在小区的会所已经落成，幼儿园也正在洽谈，其他全方位的生活配套也在紧锣密鼓地跟进。金秋九月，我个人对购房者这种对配套的刚需很有信心。不出意外它将是东方世纪城步入真正“金九”的重要增长极。

　　开发商的期望

　　9月4日东方世纪城刚刚进行VIP内部解筹，销量自然比8月好得多，成交量增加将近六成，来电来访量也是同步放大。近几个月来的明显趋势是6月低、7月升、8月涨、9月迎来高峰。之所以在9月进行认筹，集中放量，除了是因为项目销售进程的需要，也是对传统的“金九银十”有更多的预期。今年的“红五月”已经泡汤了，剩下的“金九银十”这个传统的最佳时机一定不能错过。

　　购房者的盛宴

　　9月份的购房者要比7、8月份幸福很多，一方面天气凉爽，适合看房；另一方面进入9月份会有部分开发商在“金九银十”的黄金销售季做一些促销活动，为购房者提供一些实惠。目前东方世纪城就正在进行一个大型的抽奖活动，购房者都有机会抽奖，一等奖是指定房屋一套，二等奖是一间地下室70年的产权，三等奖送10年的物业费。

　　◎阳光·家天下

　　销售经理 李秀冲

　　“金九”确定无疑

　　先说一组数据：8月份与7月份相比，阳光·家天下的来电量上涨38%，来访量上涨43%，成交量上涨60%；9月份的第一周与8月份的最后一周相比，来电量上涨57%，来访量上涨36%，成交量上涨62.5%。从这些数字当中不难看出，从7月到9月刚刚过去的这一周，阳光·家天下的销售一直呈现递增的趋势，可以说阳光·家天下正在步入“金九”的蜜月期。需要说明的是，阳光·家天下处于一期已基本售罄，二期预约登记阶段，正在卖的房子也就是一期的最后十几套房源，在没有特别促销的情况下有如此成绩，必定和“金九”有莫大的关系。

　　不是所有楼盘都有“金九”

　　“金九银十”实际上首先是一个时间的概念，在时间上因为9月份和10月份秋高气爽，开始进入秋天，按照人的消费心理，在花钱方面和投资方面心情有所冲动。只要进入到秋天，特别是临近两节，家庭消费明显增加。其次它是有条件的，不是说所有商品，不论好坏都在“金九”畅销，这就需要产品质量作为后盾。拿阳光·家天下来说，9月份销售的走高和产品本身不无关系。比如说地段优势、产品的新颖别致、现房实景的真实感受、长期的口碑积淀、特聘深圳物业等。我之前问过不少客户，就鹤壁市来说，阳光·家天下的房子不算便宜，为什么还那么踊跃地购买。得到的反馈大致是“物有所值”、“好的房子自己会说话”之类的话。这一方面是对阳光·家天下品质的认可，是对阳光·家天下热销的最好注解，另一方面也是对我们的激励。无论何时做好品质最重要，没有品质，一年有12个“金九”也卖不出房子。

　　“金九”只是序曲

　　我觉得这次“金九”只是拉开了鹤壁房产市场热销的序幕，整体看鹤壁房地产市场往后会更加看好。今年年初房产市场还是很不错的，但房产新政出台给鹤壁带来了些许影响，其实大家都看得到，国家房产调控本身不是针对鹤壁这样的三四线城市，有部分客户是呈观望心理，买房的人都希望房价能降下来，但是历来的经验告诉我们，观望往往是在错失机会，很少有人在和房地产刚性需求的博弈中胜出，鹤壁的房价也一直呈现稳步上涨的势头，根本没有像购房者预期的那样“探底”。所以，从以往的经验看来，在房产市场稍有动荡之后总是会有一股强销的浪潮。究其原因我觉得主要还是常说的供求关系，在供小于求的情况下，刚性需求压抑太久总会集中爆发出来。

　　◎天馨·中央公园

　　销售经理 赵志刚

　　刚需激活“金九银十”

　　虽说国家的调控主要针对的不是鹤壁这种三四线市场，但是由4月房产新政导致的一二线城市的观望情绪还是影响到了鹤壁。一方面购房者期望国家的政策能压低鹤壁房价；另一方面鹤壁房价一直步履平稳，在这对矛盾中，部分刚性需求被暂时搁置，房地产市场也就由年初的热闹转为5~7月份的平淡。但8月15日以来天馨·中央公园平均每天的来电、来访量维持在60组左右，在此期间有10套房成交，相比于过去的三个月要翻一番。这可以理解为被束缚了4个月的刚性需求借助“金九”黄金消费期一次爆发。

　　抓住“金九”的尾巴推三期

　　现在天馨·中央公园一期已全部售完，二期剩下不到10%，三期因为工期的原因估计赶不上“金九银十”，但希望能尽量争取时间，抓住一点“金九银十”的尾巴带动销量。另外，我觉得即便是“金九银十”，也要推出适销对路的产品才能好卖。天馨经调查发现，目前鹤壁市场80~130平方米需求量相对较大，中央公园二期类似房源几乎售完，剩下的主要是大户型房源，于是中央公园准备在三期主打80~130平方米的房型。

　　“打折优惠”不属于鹤壁

　　就今年来说，面对传统的销售旺季，一二线城市众多开发商在营销手段上可谓是花样百出。首先是因为本来就竞争激烈的房产市场在“金九银十”集中放量，加剧了这种竞争，有些楼盘，特别是偏远楼盘和一些楼盘的个别户型的优惠幅度可能会相对大一些，希望在价格上创造出一些优势。其次一二线城市的房产消费相对比较成熟，根据以往的消费经验，购房者对“金九银十”楼盘打折有一个心理预期，许多开发商就根据这种心理需求进行有针对性的折扣。但这种优惠仅限于一二线城市，就我目前所了解的鹤壁房产市场的行情，期待开发商让利是不现实的。一来如上所说鹤壁市场房源不多，几乎没有竞争；二来大家都没有太多的优惠；三是开发商经过2008年房产的寒冬之后都懂得资金储备的重要，说白了就是现在开发商手上都比较宽裕，不急于资金的回笼。

　　◎一品香江

　　营销经理 张明

　　鹤壁新区楼市依旧稳健

　　鹤壁作为三四线城市，没有明显类似一二线城市“持币观望”、“探底”、“回暖”等现象。一是政府的调控政策主要针对房产投机和房价过快增长，这对一二线城市影响较大，而对以自住型为主的鹤壁房产市场影响甚小；二是在鹤壁城镇化进程中逐渐呈现“一核双星”的格局，一方面南部片区土地价值在稳步上升，其房屋供应量在一个有限的范围；另一方面大量人口涌入导致刚性需求增加，形成了供不应求的局面，即便观望也只是暂时的，实际上房产市场一直在正常运行；三是鹤壁的房价相对来说还是在一个比较合理的价位，一直是在市场可以接受的范围内稳步上涨。

　　基于以上原因，可以说鹤壁房产市场是从未寒冷，短时期内也不会“遇冷”。

　　“金九”持续热销

　　现在一品香江售楼部明显比前几个月热闹，9月的第一周与8月的第一周相比，来电、来访量增加了近3倍，成交量也增加了近2倍。现在项目可售房源已经不多了，因为一期在开盘之时就卖掉92%，而二期也只是在咨询阶段，并未开售。

　　在这样的情况下销量还能稳步攀升，我觉得主要有4个原因，一是炎热的夏天刚过，9月份天气凉爽，进入整个房产销售的好时节；二是一期工程已经全面封顶，部分景观已精彩呈现；三是购房者对高品质住宅的需求，而一品香江正符合这一特征，能够得到大家的认可。

　　即使所余房源不多，也照样保持热销的局面，一方面“品质、品位、品天下”的高品质定位被客户认可；另一方面我们有实实在在经得起市场考验的高档产品。有人说“没有营销的营销是最好的营销”是有道理的，好的房子自己会说话。

　　◎华府天下

　　销售经理 程静

　　“金九”来得很真实

　　华府天下6、7月份成交不到20套，8月份成交26套，进入9月份截止到9月8日已成交8套，每天销一套。从8月底开始，客户的来访数量明显增多，而且购买意向明显加强。除了刚需和天气原因，也许还因为购房者在挑了大半年的房之后，到9月份是一个该做决定的时候了，鹤壁稳涨的房价更是加强了他们的这种想法。不论出于什么原因，今年的“金九”来得直观而且真实。

　　“金九”促销正当时

　　到9月8日为止，华府天下总共待售的房子就剩下50套左右，其中住宅40套，商铺10套。鉴于前一段时间销售明显升温，我们准备通过促销把销售再拉一拉。除去现在正进行的“幸运大转盘”的抽奖活动，准备在9、10月份推出“购房送大礼”，礼品主要以空调、电视机等家电为主。

　　购房趁早

　　历来市场的走势都是先有量后有价。鹤壁市场供应量的不足势必会造成房价的继续上涨。在楼市新政的调控下，不仅购房者出现了观望，开发商也放慢了开发的节奏，因此从长期来看房价还会涨。从购房者的立场来讲，鹤壁的房价是不算低，但是从市场的反应来看，鹤壁房价并没有下行的迹象。一直以来，鹤壁房价相对稳定，没有出现“俯卧撑”的局面，我个人觉得鹤壁房价没有分水岭，接下来鹤壁房价会像往年一样，走比较平稳的正常路线。

　　9月4日，东方世纪城人头攒动，围满了前来看房购房的市民。当天，东方世纪城VIP专属内部解筹尊享活动正式举行，现场气氛热烈，销售火暴，购房送房抽奖活动、VIP专属多重优惠等吸引了众多意欲在此置业的客户。楼市记者 汪丽娜 摄