现在来看,地产股正经历一个反弹后的阶段性调整,部分机构资金出现明确撤离迹象。但就此认为地产股将出现较为深刻的调整,或者说地产业是一个日益衰落的行业,笔者不敢认同。相反,当前股价的进一步调整,使得地产股再度面临一个难得的低吸机会。当然,地产股低估是确定的,但何时价格回归价值,则存在变数。
从2005年以来,我们的房地产行业一直处在被调控之中,但这种调控的效果反而使得供应始终无法有效放大,进而阶段性使得住宅处于供不应求的状态之中,反而推升了房价的上行。事实上,实体经济的增长速度和真实的通胀水平,才是房价中长期上涨或是下跌的根源。在GDP增速维持在4%以下、通胀在3%以下的经济体中,房价很难出现明显走高。但如果我们的经济增速在8%以上,实际通胀水平也在7%以上,那么,房价就很难有大幅下跌的理由。
未来中国的地价和房价会怎样?事实上也就是判断中国未来GDP增速与广义货币(M2)增速如何。从市场较为一致的预期看,中国GDP增速会回落到8%左右,M2会回落到15%左右。在这样一个水平上,我们依然难以看到房价和地价下跌的推动力量。
事实上,我们看到的是,地产行业分析师在不断上调地产上市公司的业绩,但另一方面市场却在不断下调地产股的估值水平。目前来看,地产股基于2010年的市盈率水平已普遍回落到10倍左右了。与市盈率相对应的企业中长期增长速度方面,我们看到地产上市公司未来三年的利润复合增速却在30%左右。这说明,即便从谨慎的角度,市场也应该给中国地产股25倍左右的市盈率。这意味着中国地产股存在巨大上涨空间,也意味着中国地产股目前估值正处在历史低位附近。
事实上,如果以预售收入来衡量的话,地产上市公司反而是盈利前景最清晰的。比如,万科今年销售收入预计800亿元,其隐含的年利润则为120亿元,万科股票隐含的市盈率更是仅为六七倍;其他地产公司的情况基本相当。(中证投资)