□晨报记者 王磊 文/图

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  房产税如期来了，限购加码了，房贷首付提高了，利息优惠取消了，马上又要加息了，房价调控对地方政府问责了……不到一年时间，国内楼市都已经三次调控了……接连发力的地产调控政策，让楼市前景变得越发扑朔迷离。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，购房者的心态也悄然变化，似乎买与不买都让人纠结不已。

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  楼市调控升级不断

  投资者

  投资性购房热度不减

  “问题在于，现在钱越来越不值钱了，通胀预期越来越大，和其他的投资相比，买房可能仍是最有效的保值途径。”尽管近期楼市调控严厉，但新区的赵女士还是表示近期要新购一套住房。

  赵女士手里已经有了3套“投资性住房”。说到这些年的投资经历，赵女士先向记者介绍了自己的一些投资背景：她和丈夫都是有着稳定收入的上班族，已有住房的他们偶尔一次“买闲房”正赶上新区快速发展，日益火暴的楼市和不断上涨的房价让她尝到甜头，随后便“所有的鸡蛋都装到一个篮子里”了，并且“获利颇丰”。

  赵女士首次“投资性”置业是在2005年，那次她偶然看到有套小户型房子价格便宜出售，看到房子所在区位不错，手里有些余钱的她就买下了这套房子，然后出租了出去。一年后，赵女士发现，这套年租金好几千元的房子，她只需要十余年时间就能“白赚”到手。尝到了甜头的她开始关注起房产这一新兴的投资领域，随后又陆续投资购买了2套小户型房子。

  赵女士说，市中心的房子，生活便利好出租，装修后的小户型房子租金也比大房子便宜，很受单身者和刚结婚的年轻夫妻青睐，非常好出租。根据面积不等，赵女士手头的小户型房子年租金从6000元~10000元不等，而且租金年年涨，这样光是租金算下来也是一笔比较可观的收入。“再过几年，房子的贷款就可以还完了，到时候我就只管收收房租好了，而且我相信这些房子肯定还会继续升值的。”

  去年以来的楼市新政一直打压投机性需求，使不少投资者退市观望，但赵女士认为，这种观望也只是暂时的，“不买房怎么抗通胀呢？”

  事实也是如此，虽然2010年不断出台的房地产调控措施，政策指向都是在抑制房地产市场的投资、投机行为；虽然从决策层到社会舆论都在引导人们将住房回归居住的本质，但是随着年内流动性的泛滥，加上物价的不断走高，使得人们对通胀的预期逐渐加强。

  保证自己的钱袋子不缩水成为很多普通人最想解决的问题。央行去年年底的问卷调查显示，买房仍是居民投资的首选。

  刚性需求者

  想等房价降，心里又没底

  今年1月底，国务院常务会议出台了调控房地产市场的八条措施。“史上最强”、“史无前例”、“将调控进行到底”……面对媒体对“新国八条”铺天盖地的解读和煽情抢眼的标题，不少人为是不是现在买房而摇摆不定，这中间也包括住房刚性需求者。

  即将或刚刚迈入婚姻殿堂的人群及其家庭始终是房屋的刚性需求者。来自山城区的孙女士说自己就是典型的“刚需一族”，手里钱不多，但买房也一直列在日程上。“为啥？孩子长大了，要谈婚论嫁了，没有房子是不行的。”孙女士说，虽然压力大，只要看到不太偏远、价格不太高的房子就买。

  她告诉记者，年前她就把家里所有的积蓄都取出来了，还向亲戚朋友借了一些钱，打算一次性付款在新区买套房。“如果按揭的话，孩子以后生活压力太大。尽量一次性付款，而且在承受范围内尽量买面积大点的。”

  然而，一过春节孙女士却发现报纸、电视上都在讲楼市调控的事儿，这让她拿不定买房的主意。“其实说实在话，我已经错过去了一次买房的机会。”孙女士告诉记者，2008年时她曾经动心要买房，当时心里老想着只要房价合适就出手，没想到一等就等到了房价的“疯狂上涨”。“原来看好的一些地段房价都几乎翻了几倍了，早已经买不起了。”对于这些年楼市的变化，孙女士深有感触，她怕此次再耽误了买房子的事儿。

  同样是在购房路上的马先生也有一些小担忧，“这回的调控力度确实很大，房价没准儿就要降了，如果今后房价真的应声回落，那我现在买房真的亏大了。”这些天，马先生看上了一套房子，但一直犹豫着要不要现在买。

  一位业内人士分析，随着“新国八条”、房产税试点等措施的出台，再加上春节传统销售淡季，目前的房地产市场已经开始出现一些变化。随着春节假期远去，各个部委、地方政府落实“新国八条”的细则将不断出台，这对市场预期无疑会形成明显的打压。有消息指出，国内一线城市楼市成交量均明显回落，部分城市甚至出现了一周成交量跌至个位数的现象。“但就我市来说，楼市并无人们想象中很大的泡沫，我市房价基本接近实际水平，观望可能无助于购房。”这位人士说。

  改善型需求者

  无奈观望，却担心房价反弹

  新一轮的调控，逐步增加了改善型需求者买房的压力。“新国八条”要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

  2月9日，住房和城乡建设部又发布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，宣布上调住房公积金贷款利率。从2月9日起，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调 0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。

  新政由于涉及利率上调，对部分二次置业的市民来说，购房成本有所上升。在首付、月供都有所上升的情况下，本来计划好的购房者也开始观望。

  家住淇河路的李先生和妻子2005年通过按揭买了一套90多平方米的二居室，经过这些年的奋斗,家里经济条件有了一定的改善。去年他和妻子便打算换一套大一点儿的房子。今年春节前，夫妻俩在新区看中了一套120多平方米的小高层房子，当时他们和开发商谈好春节过后签合同。

  然而近期频繁的政策加大了购房成本，同时房价也有了回落的预期，这让李先生为签不签购房合同摇摆不定，无奈加入到了观望大军。不过，李先生也对自己的观望心存担心，“万一这一轮调整过后，房价像去年一样出现‘报复性反弹’，到那时我可就划不来了。”李先生说。

  李先生的担心并非没有道理。根据以往的经验，在调控措施出台后，经历了短暂的市场观望，往往会出现积累的需求集中释放进而导致楼市突然回暖的情况发生。